SAC ou Price: Qual a Diferença?
Financiar um imóvel é um compromisso de longo prazo. Escolher o sistema errado pode custar até R$ 100.000 a mais de juros.
Como funciona o simulador de financiamento imobiliário no Brasil
O simulador de financiamento imobiliário reproduz a lógica que bancos como Caixa, Banco do Brasil, Itaú, Bradesco e Santander utilizam para calcular as parcelas de um crédito habitacional. Você informa o valor do imóvel, a entrada, a taxa de juros anual e o prazo em meses, e a calculadora aplica os dois sistemas de amortização permitidos no país: o SAC (Sistema de Amortização Constante) e a Tabela Price (Sistema Francês). O resultado mostra a primeira parcela e o total de juros pagos em cada modelo, permitindo comparar qual sistema cabe melhor no seu orçamento.
No Brasil, o financiamento imobiliário é regido por duas estruturas principais: o SFH (Sistema Financeiro de Habitação), criado pela Lei 4.380/1964, que financia imóveis de até R$ 1,5 milhão usando recursos da poupança e do FGTS com juros limitados a 12% a.a.; e o SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário), instituído pela Lei 9.514/1997, que utiliza alienação fiduciária e não tem teto de juros nem limite de valor do imóvel. A maioria dos contratos de pessoa física segue o SFH, com prazos de 360 meses (30 anos) e taxas que, em 2026, oscilam entre 10% e 12% ao ano para o SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo).
SAC vs Tabela Price — qual escolher?
A escolha entre amortização SAC e tabela Price é a decisão financeira mais importante no momento da contratação. Para entender a diferença na prática, simulamos um financiamento de R$ 300.000, prazo de 360 meses (30 anos) e juros de 10% ao ano (aproximadamente 0,7974% ao mês):
Sistema SAC (Amortização Constante)
No SAC, a amortização é fixa em todas as parcelas: R$ 300.000 ÷ 360 = R$ 833,33 de amortização mensal. Os juros incidem sobre o saldo devedor, que diminui a cada mês. No primeiro mês, os juros são R$ 300.000 × 0,7974% = R$ 2.392,20, resultando em uma parcela inicial de aproximadamente R$ 3.225,53. A última parcela cai para cerca de R$ 840,00. O total de juros pagos no SAC neste cenário é de aproximadamente R$ 359.730,00.
Tabela Price (Parcelas Constantes)
Na Price, aplica-se a fórmula PMT = PV × (i × (1+i)^n) / ((1+i)^n − 1), gerando uma parcela fixa de aproximadamente R$ 2.633,46 durante os 360 meses. No início, quase 91% da parcela são juros e apenas 9% amortizam o saldo. Com o tempo, essa proporção se inverte. O total de juros pagos na Price chega a aproximadamente R$ 648.045,60, ou seja, cerca de R$ 288.315,60 a mais que no SAC.
Quando escolher cada um: opte pelo SAC se sua renda comporta a parcela inicial mais alta — a economia em juros é significativa e o saldo devedor cai mais rápido (importante para amortizações antecipadas com FGTS). Escolha a Price se precisa de previsibilidade total no orçamento ou se a renda atual não cabe a primeira parcela do SAC, mas tende a crescer.
| Característica | Sistema SAC | Tabela Price |
|---|---|---|
| Valor da Parcela | Decrescente (Cai todo mês) | Constante (Fixa*) |
| Total de Juros | Menor (Mais barato) | Maior (Mais caro) |
| Renda Exigida | Maior (30% da 1ª parcela) | Menor (30% da parcela fixa) |
| Amortização Antecipada | Mais vantajosa (saldo cai rápido) | Vantajosa nos primeiros anos |
Custos além dos juros
Ao calcular um financiamento Caixa ou de qualquer outro banco, é fundamental olhar além da taxa nominal. O verdadeiro custo é medido pelo CET (Custo Efetivo Total), indicador exigido pela Resolução BCB 4.676/2018, que reúne todas as despesas do contrato em uma única taxa anual. Os principais custos extras são:
- ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis): 2% a 3% sobre o valor do imóvel, conforme o município. Em São Paulo capital é de 3%, em Belo Horizonte 2,5%.
- Registro em cartório: aproximadamente 1% do valor do imóvel, varia conforme a tabela do estado.
- Avaliação do imóvel: custo cobrado pelo banco para o engenheiro avaliador, em torno de R$ 3.000 em 2026.
- Seguros obrigatórios: o DFI (Danos Físicos ao Imóvel) protege contra incêndio, alagamento e desabamento; o MIP (Morte e Invalidez Permanente) quita o saldo devedor em caso de óbito do mutuário. Juntos, somam de R$ 80 a R$ 250 por mês.
- IOF (Imposto sobre Operações Financeiras): incide apenas nos 30 primeiros dias da operação.
- Tarifa de administração: mensalidade fixa cobrada pelo banco, geralmente R$ 25 a R$ 30.
Somados, esses custos podem representar de 5% a 7% do valor do imóvel apenas na entrada, sem contar os encargos mensais ao longo do contrato. Sempre exija a planilha de evolução do CET antes de assinar.
Programas de financiamento disponíveis
Existem três grandes modalidades de financiamento minha casa minha vida e habitação no Brasil em 2026:
- Minha Casa Minha Vida (MCMV): programa habitacional do governo federal voltado a famílias com renda mensal de até R$ 8.000 (Faixa 3). Oferece subsídios de até R$ 55.000 para entrada, juros reduzidos (a partir de 4,75% a.a. para a Faixa 1) e uso facilitado do FGTS. Operado principalmente pela Caixa Econômica Federal, financia imóveis novos de até R$ 350.000.
- FGTS — Pró-Cotista e Carta de Crédito: permite usar o saldo do Fundo de Garantia para entrada, amortização (a cada 2 anos) ou quitação total. Exige 3 anos de carteira assinada somando todos os vínculos, imóvel residencial urbano e que o comprador não possua outro imóvel residencial na mesma região.
- SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo): usa recursos da poupança para financiar imóveis de qualquer valor, sem teto. Em 2026, as taxas variam de 10% a 12% ao ano nos principais bancos. Não exige uso do FGTS e atende rendas mais altas, sem subsídios governamentais.
Base legal
O financiamento imobiliário no Brasil está fundamentado em três normas principais: a Lei 4.380/1964, que criou o SFH e o BNH (extinto); a Lei 9.514/1997, que instituiu o SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário) e a alienação fiduciária de bens imóveis, mecanismo que agiliza a retomada em caso de inadimplência; e a Resolução BCB 4.676/2018, que disciplina as operações de crédito imobiliário, define as regras de divulgação do CET e exige transparência sobre seguros, taxas e encargos.
Amortização antecipada: reduzir prestação ou reduzir prazo?
Uma das decisões mais importantes de quem financia é o que fazer com recursos extras — 13º, bônus, FGTS liberado ou economias — ao longo do contrato. A Resolução BCB 4.676/2018 garante ao mutuário o direito de amortizar sem multa e escolher entre dois efeitos:
- Reduzir o prazo: o saldo devedor cai e o cronograma encurta, mantendo a parcela mensal. Essa escolha é mais econômica em termos de juros totais pagos — porque mata os últimos meses do contrato, que é quando ainda há saldo rendendo juros por muito tempo. Recomendada para quem tem orçamento mensal folgado e prioriza quitar o financiamento mais cedo.
- Reduzir a parcela: o saldo devedor cai e a parcela mensal diminui, mas o prazo final continua o mesmo. Faz sentido quando o financiado prefere fluxo de caixa mensal maior (para investir a diferença, por exemplo) em vez de quitar o contrato antes. No SAC, essa opção reduz também a parcela das amortizações seguintes de forma proporcional; no Price, o recálculo gera novas parcelas fixas menores.
Em cenários de inflação alta, há ainda um ponto psicológico importante: parcelas reais (descontada a inflação) diminuem ao longo do tempo — o R$ 2.000 da 360ª parcela vale muito menos, em poder de compra, que o R$ 2.000 da 1ª. Por isso, amortizar agressivamente no começo do contrato pode ser menos eficiente que investir a diferença em Tesouro IPCA+ com rentabilidade superior à taxa do financiamento. Simule os dois cenários antes de decidir: se a rentabilidade líquida (após IR) de um investimento seguro for maior que a taxa do contrato + seguros, vale mais investir que amortizar.
Perguntas Frequentes
Qual a diferença entre SAC e Price?
No SAC, as parcelas começam altas e diminuem ao longo do tempo porque a amortização é fixa. Na Price, as parcelas são constantes do início ao fim. O SAC paga menos juros totais; a Price oferece previsibilidade orçamentária.
Quais custos extras um financiamento imobiliário tem?
Além dos juros, considere ITBI (2-3%), registro (~1%), avaliação (~R$ 3.000), seguros DFI e MIP, tarifa de administração mensal e IOF. Esses custos podem somar 5-7% do valor do imóvel na entrada.
Posso usar o FGTS para financiar imóvel?
Sim. O FGTS pode ser usado como entrada, para amortização do saldo devedor a cada 2 anos ou para quitação total. É necessário ter 3 anos de carteira assinada e o imóvel deve ser residencial urbano de até R$ 1,5 milhão.
O que é o CET no financiamento?
O CET (Custo Efetivo Total) é a taxa anual que reúne juros, seguros, IOF, tarifas e demais encargos do contrato. Exigido pela Resolução BCB 4.676/2018, é o indicador correto para comparar propostas entre bancos.
Quanto preciso de entrada para financiar?
Em geral, 20% do valor do imóvel pelo SBPE. No Minha Casa Minha Vida (MCMV), a entrada pode ser reduzida ou subsidiada. Quanto maior a entrada, menor o valor financiado, os juros pagos e o risco de reprovação do crédito.
Disclaimer: Este simulador é apenas educativo e não constitui recomendação de contratação de crédito. Os valores reais variam conforme a análise do banco, score de crédito e condições negociadas. Consulte um especialista antes de assinar o contrato.