Simulador de FII — Quantas Cotas para Renda Mensal Alvo

Como funciona o cálculo

A fórmula é simples: cotas = renda alvo ÷ (DY mensal × cotação). Exemplo: renda alvo R$ 3.000/mês, DY 0,85% mensal, cotação R$ 100 → cada cota paga R$ 0,85/mês; precisa de ~3.530 cotas, equivalente a R$ 353.000 de capital.

Se você informar aporte mensal e escolher reinvestir, a calculadora projeta mês a mês: o capital cresce pelo aporte mais os dividendos do mês, que compram novas cotas à cotação média informada. O ciclo acelera até bater a meta.

DY realista por segmento de FII

Valores típicos em cenário de Selic 10-14%. Quando a Selic cai, DY de FII de papel tende a cair junto; DY de tijolo responde mais pelo reajuste de aluguel (IPCA/IGP-M).

Vantagens do FII vs outros ativos de renda passiva

O que considerar antes de comprar um FII

• Histórico de DY mínimo 3 anos — DY do último mês não diz nada; média móvel de 12-36 meses filtra dividendo extraordinário
• Vacância física e financeira — divulgada no relatório gerencial mensal. Vacância >10% merece atenção
• Alavancagem (para FIIs de tijolo) — obrigações de CRI podem amplificar ganho e perda
• Gestão — administrador + gestor + consultor. Histórico do gestor importa mais que a marca da administradora
• P/VP — preço / valor patrimonial. Abaixo de 1 = desconto, acima = prêmio. Interpretar no contexto do segmento
• Concentração em poucos inquilinos — FIIs com 1-2 locatários respondendo >50% da receita têm risco específico alto
• Duration da carteira de CRI (para FIIs de papel) — prazo médio ponderado dos recebíveis
• Lock-up / período de carência — alguns FIIs novos têm restrição de venda nos primeiros meses

Reinvestimento — o multiplicador silencioso

Quem reinveste 100% dos dividendos recebidos compra mais cotas, que geram mais dividendos. Esse efeito compound é especialmente potente em FIIs porque:

• Pagamento mensal = 12 ciclos de reinversão por ano (vs 2-4 em ação)
• Dividendo isento de IR = reinverte valor cheio, sem desconto fiscal
• Cotações tendem a ter volatilidade menor que ações (compra fica previsível)

Simulação: quem tem R$ 100 mil em FIIs a DY 0,85% mensal reinvestindo tudo vê o patrimônio crescer ~10,7% ao ano só com o reinvestimento, sem aporte novo. Em 10 anos o patrimônio quase triplica.

Erros comuns ao projetar renda de FII

• Usar DY do mês que teve dividendo extraordinário — anualiza um pico pontual e gera meta irreal
• Não considerar vacância futura — ciclo imobiliário é longo; FII que paga 0,90% hoje pode pagar 0,55% em 3 anos
• Concentrar em 1-2 FIIs de tijolo — risco de inquilino único; melhor diversificar em 8-15
• Ignorar taxa de administração — >1% ao ano come o DY ao longo do tempo
• Trocar de FII pelo DY mensal maior — rotatividade alta gera IR de 20% no ganho de capital e corrói o retorno de longo prazo
• Comparar DY sem ajustar risco — FII de papel com DY 1,2% tem risco de crédito maior que tijolo com DY 0,75%

Onde buscar dados de FII confiáveis

• Status Invest, Fundamentus, Investidor10 — DY, P/VP, histórico de distribuição
• Relatórios gerenciais do FII — vacância, receita/locatário, resultado mensal; obrigatórios pela CVM
• B3 (Central de Fundos Imobiliários) — calendário oficial de pagamentos e fatos relevantes
• CVM — Formulário de Referência e Prospecto (leitura obrigatória antes de investir em FII novo)
• Releases trimestrais do gestor — explicam vacância e perspectiva

Perguntas Frequentes